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年末的常熟楼市 我们嗅到了一丝“没钱”的味道!

2019-01-30 14:17 零距离房产网 这位老哥 点击:
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刚需,真的没钱了!

  一个最近在看房的朋友,找我咨询,第一句话是:xx盘有特价房么?

  在地产界,有一个“夜壶理论”,这个由杜月笙提出的理论,在70年后一定程度上成了房地产的代名词。任志强的这句话,可能有不少人都听过:房地产是夜壶,宏观经济不行就拿出来用。

  大概是从18年第四季度开始,久违的“工抵房”“特价房”等说法又开始频繁出现,为什么要用“久违”呢,因为上一轮大批量出现工抵房的时候,大概需要追溯到15、16年的样子了。每当市场下行的时候,“特价房”就又被拿出来用了。

01

  早两年,常熟市区房价1万出点头,乡镇还是以千计的时候,刚需们还能勉强接受,毕竟稍微踮起脚尖还是能碰到。

  可是到了2018年,越来越多的刚需发现:房价普涨,自己的工资却不见起色。对于刚需来说,现在踮起脚尖也碰不到房子了。

  关于近期常熟楼市的表现,我们不用多说,但我们找原因,就是比起居高不下的房价,这回刚需真的没钱了!

  这一点,在之前我们统计新房成交量的时候,其实就已经表现的很明显了。

  下面这张图,是我们根据透明售房网公布的官方成交数据,统计的4年来常熟新建商品房以及商品住宅的成交量,可以很明显的看到,在新房大量上市的2018年,成交量反而还不如拿着钱都买不到房的2017年。


18年的成交量是4年以来的最低点

  现阶段常熟各大楼盘的营销方式,大部分还停留在给客户充分的购买理由,无论是炒板块、炒品牌还是其他什么,核心的推广逻辑或者说是目的,还是在于——拉高客户的心理预期。

  只是现在卖房的艰难,不是客户不相信,而是实在没钱相信。——关于未来的描述质量很高,我也愿意完全相信,但我就是钱不够。

  客户没有购买理由,还能想办法说服他,客户要是没钱,你能咋办?

  现在很多项目,尤其是滞销一点的项目都面临这个挑战——潜在客户购买力不足。

  再怎么描绘区域蓝图都没有用,应对方式只能推迟付款或者降价。

  缺钱,眼见着已经是2018年年末乃至会是2019年常熟楼市的主旋律。

02

  那么,在当前这样的市场行情下,是所有的盘都不好卖吗?倒也不是。 

  18年4月,新世纪花苑317套房源,1942人参与摇号;18年6月,湖畔现代城314套房源,7700人参与摇号;19年1月,琴湖壹号340套房源,1327人参与摇号;这些盘,有一个统一的称呼—“限价盘”。

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  很显然,大家都是冲着价差来的。什么地段啊,什么板块啊,什么预期啊,都已经没有那么重要了。

  价差,才是当前阶段常熟楼市最大的推动力。

  在这样一种环境下,常熟的各大开发商,就面临了一种选择:保销量还是保利润。

  搏一搏,单车变摩托。通过降价或者首付分期,把价格拉到当先购买力的舒适区间,说不定会有奇迹发生?

03

  18年上半年的常熟,流行改善型、高端新盘,起步面积往往都在建筑面积120㎡以上,其中不少新盘的起步面积往往直奔建筑面积约130㎡、140㎡,200多平的大平层也能看到几个,以打造高端楼盘。

  现在我想问:如果有再次选择的机会,你会选择把户型往大了做还是往小了做?

  在年末进行二手房市场分析的时候,我们统计过一个数据—人均成交面积,换句话说就是:常熟人买二手房的时候,会更倾向于买多大的房子?

  要知道,18年的二手房成交数据是要超过新房的,所以,二手房的偏好在很大程度上是可以说明当前阶段买房人的需求的。

  从我们统计出的数据来看,2018年,常熟二手房的成交均面积集中在110㎡左右,而新房呢,成交的均面积在133㎡左右,门槛明显要高于二手房。而过高的门槛,将很大一批人倒逼向了二手房市场,消耗掉了本就不是很多的刚需群体。

  大概是从国庆那个阶段开始,开发商大概也意识到了目前阶段市场的需求,对户型的偏好已经开始逐渐转变,“高端风”开始降温,大户型的比例开始缩减,尤其是18年后期拿地的,基本都是主打中小户型。

  而无论是“工抵房”“特价房”还是调整户型,精装改毛坯,都只能说明一件事:常熟楼市,又回到刚需为王的时代。

结个尾

  2018年,整体的调控政策持续加码,至今未有放松的迹象。与此同时,大家的观望情绪也重新进入新的历史轮回。

  在目前的市场环境下,保利润还是保销量?相信会有越来越多的开发商会选择后者。

  也正是这个时候,才有更多上车的机会,一旦有机会就好好把握,然后静待下一波行情。只是对于一部分刚需来说,又会害怕市场下行期的各种不确定因素带来的各种风险。

  我只想说,没什么诡异的,市场终归冷静,你我是时候好好面对了。

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