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新房降价了? 成交量连续3个月下滑 关于常熟买房的5点思考

2018-10-19 15:19 零距离房产网 这位老哥 点击:
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淡季买房,比旺季买房,要下更大的决心。

  淡季买房,比旺季买房,要下更大的决心。跟随大多数,永远是绝大多数人的选择。

  虽然人人都默念着巴菲特那句名言:别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。但真到了这一天,大家还是选择沉默和观望。

  羊群效应,相比巴菲特的投资箴言,显然更像普世哲理。

01

  就在前两天,常熟9月份的市场成交数据出炉了,果不其然,不管是新房还是二手房,成交量依旧在持续下滑。

  根据常熟透明售房网统计数据显示:9月,扣除政策性项目,常熟新建商品房成交611套,同比增加14.42%,环比减少36.09%;成交面积8.81万平方米,同比增加23.47%,环比减少30.19%。

  其中住宅成交503套,同比增加46.65%,环比减少34.08%;成交面积7.34万平方米,同比增加23.97%,环比减少31.13%。

  二手房方面,9月,全市二手房成交765套,同比减少31.94%,环比减少10.84%;成交面积11.40万平方米,同比减少16.73%,环比减少9.46%。

  其中二手住宅成交593套,同比减少40.52%,环比减少17.75%;成交面积6.45万平方米,同比减少41.33%,环比减少19.39%。

  从两张成交表上能看出来,从6月份成交量达到一个高位之后,常熟的新房、二手房住宅部分的市场就进入了一个持续下行的通道,成交量只有最高点的一半甚至三分之一左右。

  有业内人士表示,观望多、成交少成为目前的普遍情况。产品实际价格基本上都会低于此前“吹风价”,而且受到区域客户消费力影响,项目去化情况仍较为一般。购买力很难再支撑市场继续冲高,价格调整开始出现从点到区域的现象。

02

  成交量已经表现在这了,那么价格方面呢?

  据透明售房网23个在售楼盘价格统计,2018年9月常熟市商品住宅市场成交均价为16630元/㎡,相较于今年8月份是16888元/平米的价格,价格出现了小幅度的下探。

  而9月份常熟二手房均价为20998元/平米,相较于今年8月份20838元/平米的价格,环比增长0.77%,与去年9月份相比同比上涨17.52%,相比去年走势而言,近期房价仍小幅度上涨。

注:全年样本均价来自中国房价行情网,全市的小区在当月出售的存量住宅均价的算术平均值(元/㎡)。

   可以看到,虽然在统计周期,环比涨跌有正有负,但是总体来看,18年9月常熟二手房的均价还是要比17年9月的均价多了3131元/㎡。

  一边是成交量在下降,一边是房价的波动上升,这种一般在淡季才会出现的“量跌价涨"的怪圈,背后透出的意味值得探究。

03

  今天上午的时候,国家统计局公布了第三季度主要经济数据。

  主要数据和解读包括:

  国内生产总值同比增长6.5%,创1992年有数据以来次低(最低为2008年金融危机时2009年一季度录得的6.1%),低于市场预期的6.6%。

  分项来看,房地产投资在1-9月同比增长9.9%,相较于1-8月回落0.2个百分点;基建投资(新口径)仍然继续下滑,1-9月的基建投资增速为3.3%,比1-8月大幅下滑0.9%。

  实际的内容比较多,我们不一一列举,结合了点业内人士对此的看法:

  1、M2增长量支撑不起房价暴涨了。2010年到现在,M2增速基本都是保持下行。现在经济在M2、投资下行的背景下企稳了,对房地产、投资的依赖度不会再像以前。在可预计的未来应当都不会再有“4万亿”发生。

  2、 价格仍有支撑点。说白了就是不会出现崩盘,即便现在在行政手段下出现了下行,但降幅也会有限。因为,房价有了支撑点,ZF也不愿意看到大降。

  3、 房地产的严控可能仍会维持较长一段时间。不打死,不放纵,去杠杆,去泡沫。未来的房地产市场,将更多的依靠居住需求、经济增长、收入增加和货币增长(低速)等因素推动房价平稳上涨。这样,挺好。

04

  下一步,常熟,怎么玩?

  1:未来的2-3个月,常熟推盘量将进入冲刺阶段,2019年将面临着前所未有的供应量。

  常熟的人口红利在经历了一轮挤压之后,从当前的买房者年龄结构来看,已经是90后的天下,85年代的人口高峰期已经远去。未来可供选择的楼盘将更多,买房者的机会会更足。

  房地产销售虽然需要更多噱头,也需要品质内功来补充,裸泳下来就只剩下拼户型、拼品质、拼配套、拼综合实力。

  2:充足供应量随之而来的就是销售压力和难度的增大。

  高房价的挤压使得买房人群放射形向外围扩展,周边近远郊项目获得一定的红利。在市场形势面前,近远郊品质型楼盘会受到买房者的青睐,市区各大体量项目在没有明显的品质、地段等优势的情况下,可能会陷入拼价格、拼渠道的循环。

  3:交通变革带来的买房红利将进一步显现。

  市区上班、郊区居住或将成为新的一种生活方式。这条与上一条无冲突,一是客户层面的不同需求空档期带来的需求对位。二是郊区是指有基础设施配套、有稳定常驻人口、有足够居住氛围的规划区域。

  4:抢抢枪!这三个字就是将来一段时间房企的口头禅,营销模式也会产生翻天覆地的变化,不要以为请了明星就会带来十倍二十倍的增量,这仅仅只是保证明年市场环境下你不会失去市场声音的一个必备方式,如果大家都在做,你只好早点做,抢先开!

  最后一点:无论是第一次置业还是改善升级、还是投资买房,谁的钱都不是大风刮来的,多听、多跑、多看、多想、多比较总没有坏处。

  欢迎有买房疑问的网友联系房产小编点击这里给我发消息,小编会为您答疑解惑,让您买房更省心。

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